Beratertätigkeit

Beratung vor Baubeginn

Bauplan mit Taschenrechner und Kugelschreiber

Mit Abschluss eines Kaufvertrages bzw. mit Auftragserteilung werden die Weichen für die Ausführung eines Bauvorhabens gestellt.


Eine unabhängige Beratung vor Abschluss eines Kaufvertrags bzw. vor Auftragsvergabe erhöht für den Käufer/Auftraggeber die Sicherheit, dass sein Bauobjekt nach seinen Vorstellungen umgesetzt wird.


In diesem Zusammenhang wird die Vollständigkeit der technischen Unterlagen (Baubeschreibung usw.) sowie deren Plausibilität geprüft.

Des weiteren wird geprüft, ob aufgrund der Art des Bauvorhabens ggf. absehbar weitere bzw. zusätzliche Leistungen notwendig sind um ein funktionales, dauerhaftes Bauwerk mit angepasst geringem Unterhaltungsaufwand zu erhalten.


Geprüft wird unter anderem Folgendes:


  • wurden die technischen Vorstellungen des Bauherrn in der Baubeschreibung umgesetzt
  • sind ggf. weitere Arbeiten/Leistungen erforderlich um ein funktionales Werk zu erhalten
  • welche Unterlagen werden übergeben bzw. sollten übergeben werden
  • ist das Bauwerk mit der vorhandenen Konstruktion sicher umsetzbar
  • sind ggf. nähere Beschreibungen zu einzelnen Leistungen erforderlich um diese zu präzisieren

Baubegleitung / -überwachung

Rohbau

Eine baubegleitende Qualitätskontrolle bzw. eine Bauüberwachung stellt für den Auftraggeber/Käufer des Bauobjektes sicher, dass das von ihm angestrebte Qualitätsniveau eingehalten wird und ein langlebiges Bauwerk mit geringem bis üblichen Unterhaltungsaufwand erstellt wird.


Im Rahmen einer baubegleitenden Qualitätskontrolle bzw. einer Bauüberwachung wird geprüft, ob die vertraglich geschuldete Leistung unter Berücksichtigung der anerkannten Regeln der Technik am Bauwerk ausgeführt wird.


Der Auftraggeber/Käufer bestimmt dabei die Engmaschigkeit der überwachenden Tätigkeit. Zu empfehlen ist eine Mindestüberwachung zu folgenden Bauzuständen:

  • nach Fertigstellung des Aushubs
  • nach Betonage der Bodenplatte
  • nach Fertigstellung der Außenwandabdichtung
  • ggf. je nach Objektgröße Zwischentermine mit Bewehrungsabnahmen
  • nach Fertigstellung des Rohbaus
  • vor Aufbringen des Innenputzes
  • nach Gesamtfertigstellung des Bauobjekts
    (siehe hierzu auch unter „Abnahme“)


Im Zuge der Bauüberwachung können Abweichungen von den vertraglichen Vereinbarungen sowie Mängel an der baulichen Anlage frühzeitig erkannt und behoben werden bevor sie sich im Bauwerk manifestieren.


Je dichter das Raster der Überwachung gezogen wird, desto früher können Abweichungen vom Bausoll erkannt und – im besten Fall vor Ausführung – behoben werden.


Die jeweiligen Begehungen werden mit allen Feststellungen protokolliert und dem Auftraggeber/Käufer zur Verfügung gestellt.

Abnahmen

Die Höhe einer Schwelle wird nachgemessen

Die Abnahme ist ein zentraler Punkt im Ablauf eines Baugeschehens. Mit der Abnahme bestätigt der Auftraggeber/Käufer, dass die Leistung im Wesentlichen dem Bauvertrag (=Bausoll) entspricht.


Hier kann ein Sachverständiger unterstützend tätig werden, um die vorhandene Leistung zu prüfen und zu bewerten, d. h. ob diese dem Bauvertrag entspricht und damit „abnahmereif“ ist.


Der Sachverständige nimmt bei einer Abnahme die technische Beurteilung der Sachmängelfreiheit vor. Bewertet werden Funktion und Gebrauchstauglichkeit anhand des Bauvertrags, die Vorgaben anhand technischer Regelwerke sowie der Ausführungsstandard, der üblicherweise bei dem vorhandenen Bauwerk zu erwarten ist bzw. auf Grundlage der Ausführung technisch erwartet werden kann.



  • Teilabnahme

    Darunter versteht sich die Abnahme des Zustands von Teilen der Leistung, wenn diese Teile durch die weitere Ausführung der Prüfung und Feststellung entzogen werden. Eine Teilabnahme ist deshalb als technische Zwischenabnahme zu werten.

  • Abnahme

    Die Abnahme (Schlussabnahme) ist zentral für jeden Bauvertrag und jedes Bauvorhaben. Mit der Abnahme zeigt der Auftragnehmer/Verkäufer an, dass das Bauobjekt gemäß dem Vertrag im wesentlichen Fertiggestellt ist und übergeben werden soll. Mit erfolgter Abnahme geht die Gefahr und die Beweislast für behauptete Mängel auf den Auftraggeber/Käufer über und die Gewährleistung/Verjährung beginnt. 


    Eine kompetente und gewissenhafte Abnahme ist deshalb von entscheidender Bedeutung für den weiteren Vertragsablauf (Gewährleistung/Verjährung/Vertragsstrafen/usw.)

  • Begehung vor Ablauf der Verjährungsfrist

    Hier wird im Rahmen einer Begehung vor Ablauf der Verjährungsfrist/Gewährleistungsfrist festgestellt, ob Mängel bzw. Schäden aufgetreten sind die bei der Abnahme noch nicht vorhanden oder erkennbar waren.


    Die objektive Überprüfung und Beurteilung durch einen Sachverständigen ist für die Durchsetzung von Ansprüchen und zur Vorbereitung eines evtl. erforderlichen gerichtlichen Verfahrens zu empfehlen.

Zustandsfeststellung von Immobilien

Haus mit einer verwitterten Fassade

Im Bereich bestehender Objekte ist es empfehlenswert, diese vor Sanierung oder Kauf durch einen Sachverständigen technisch bewerten zu lassen.
Mit einer unabhängigen und objektiven Bewertung wird das Risiko von ungeplanten Kosten im Rahmen einer Sanierung oder eines Kaufs wesentlich gemindert.


Im Wesentlichen wird dabei wie folgt vorgegangen:


  • Bestandsaufnahme der Immobilie (konstruktiv, energetisch)
  • vorhandene Mängel oder Unzulänglichkeiten aufdecken und beurteilen
  • beurteilen der vorhandenen Bausubstanz (konstruktiv, energetisch)
  • Ziele des Käufers oder Eigentümers abklären – ggf. mit Beratung durch den Sachverständigen zu Fördermöglichkeiten usw.
  • Beratung zu erforderlichen, sinnvollen, wünschenswerten Maßnahmen auf Basis der vorhandenen Bausubstanz. Einbezogen werden die Ziele des Käufers/Eigentümers.
  • abschätzen von Kosten für mögliche Sanierungs-/Modernisierungs-/ Umbaumaßnahmen
  • auf Wunsch werden alle Erkenntnisse in einem Protokoll zusammengefasst.

Vor dem Kauf

Ziel der Beratertätigkeit ist es, vor dem Kauf einer Immobilie den vorhandenen technischen Zustand des Objektes darzulegen und zukünftige erforderliche/gewünschte Maßnahmen eingehend zu besprechen bzw. zu bewerten. Durch eine erste Einschätzung von Kosten liegt im Regelfall eine ausreichende Grundlage für eine Entscheidung vor. 

Sanierung

Bei angedachten Sanierungen werden auf Basis der Erkenntnisse über die vorhandene Bausubstanz verschiedene Möglichkeiten einer Sanierung/Modernisierung/Umbau – ausgerichtet an den gesetzlichen Erfordernissen, den Wünschen des Bauherrn, dem möglichen Kostenrahmen – aufgezeigt und erläutert. Ziel der Beratertätigkeit ist die Optimierung des technischen und wirtschaftlichen Aufwandes für die geplante Maßnahme im Hinblick auf die Nutzung, Werthaltigkeit und Wertsteigerung einer Immobilie